普通の会社員が家賃収入を得る手順(大家歴15年の私の方法)

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少しでも給与以外の収入を増やしたいと考えている人
「今は毎月の給与と少しの貯金しかないので将来が心配だ。特殊ないろんな才能があるわけでもないんだけど。仕事を続けながら、何か副収入を得る方法を知りたい。なるべくリスクが少なくて、ある程度確実に」

こういった、悩みについて私が実践した方法で答えます。

本記事の内容

初めての不動産投資の不安に答えます。
・安く買うことってできるの?
・自分でリフォームできるものなの?
・入居者って決まるの?
・家賃滞納されたりしないの?
・いろいろトラブルが発生するんじゃないの?
・副業禁止で会社から怒られないの?
・どれぐらいの収入が期待できるの?
・確定申告ってどうすればいいの?

どんな物件に投資したらいいのか
不動産投資にはいろいろな方法があります。会社員なら中古の戸建てを自己資金で安く買って、DIYでリフォームして、貸すのがおすすめです。

この記事を書いている私は50歳から不動産投資をはじめ、60歳で退職。いままで、中古戸建、中古アパート、貸店舗、貸倉庫といろいろなタイプの賃貸物件を取得しました。殆ど、DIYでリホームしたので、いままでにいろいろな経験をしました。
今振り返るともっと効率的にやれたことがたくさんあったと思いますが、一定の収入があれば、そんなに収入を増やす必要もないので、大きなトラブルもなくこれたので、良かったかなと思っています。

安く購入する方法


私の1軒目は競売物件を購入しました。なんどか入札を行いましたが、なかなか落札できませんでした。それでも何回目で落札できました。最低限の価格で買おうとせず、いくらくらいなら収入アップにつながるのかを考えて入札額を決めるといいと思います。内部が散らかっている物件も結構ありますが、散らかっているのは片づければきれいになります。
居住者が住んでいたので、落札後、居住者と対応が必要でしたが、トラブルもなく退去してくれました。
最近の競売物件はそれほどお得感がないかもしれませんが、必ずチェックはしておきましょう。
普通の売却物件でも安い物件はいくらでもあります。また物件の価格は相対で決まるので指値で安く買うことも可能です。
こまめに物件をチェックすることです。
競売物件のサイト

DIYでリフォームする


リフォームといっても、床、壁、天井を綺麗にするのがメインなので、それほどのスキルは必要ありません。やっているうちに上手になります。道具もDIY用でも十分です。そんなに高価な道具は必要ありません。

大幅は間取りの変更が必要のない物件がおすすめです。安いからと言って廃墟のような物件を購入してリホームしている人もいますが、おススメしません。汚れているようだけど綺麗にすれば蘇るという物件がおすすめです。
最低限必要な道具
インパクトドライバー
丸のこ

入居者の募集はどうすればいいの


近隣の不動産さん屋さんにカギ預けて仲介を依頼します。一社に任せず最寄りの駅にある不動産屋さん数件にお願いします。入居者が決まるまでは、何度か仲介会社から電話連絡がありますので、職場で電話が受けれない環境であれば、工夫が必要です。私が勤めていた職場は事務室での携帯電話の持ち込みが禁止されていましたが、管理者はOKだったので電話で連絡を受けていました。もし携帯電話等が使えないならメール、ショートメールを活用して昼休みや業務終了後に折り返しするように事前に説明しておけば、対応は可能だと思います。

鍵の管理は、キーボックスを現地に設置し、暗証番号で管理することでも、大丈夫です。

敷金・礼金を少なくしたり、仲介手数料を少し多めにしたりして、ペットを可としたりして入居の条件を緩くしたりすればだいたいは決まります。最悪、家賃を下げればほとんど決まります。

家賃滞納されたりしないの


入居の際に条件を厳しくすれば、滞納のリスクは小さくすることが可能です。私は滞納で困ったことが2度ほどあります。離婚されて収入が減ったのが原因でしたが、退去をお願いして、新たな入居者に住んでもらってからはほとんどは問題なく入金されています。一番まずいのは、未納のまま居座られることなので、多少の問題があっても早く退去してもらうほうが得策です。

トラブル


一番は家賃の滞納ですが、設備の故障は経年劣化で一定の頻度で発生します。この場合大体は業者さんに電話で交換をお願いするだけです。私の住んでいる場所は雪国なのでアパートの除雪に関する件で何度か連絡がきたりします。これも業者さんに連絡するだけです。アパートは共用部分のメンテなどいろいろありますが、戸建ての場合はほとんどトラブルというトラブルはありません。

会社で副業が禁止されている場合


不動産投資は副業には該当しません。事業として行っていると考えられるのは、かなりの規模になってからです。家賃収入が年間500万円を超えるくらいになったら事業的規模と考えられているようです。それでも副業禁止に該当するかどうか別問題です。 副業禁止 の副業とは副収入を禁止しているものではありません。気にする必要はありません。気になる人は、会社の総務担当などに確認したくなったりすると思いますが、正しく判断できる担当者はほとんどいないと思います。無難な回答をされることになるので聞かない方がいいと思います。大切なのは、もし質問されたら私はこう考えるので問題ないと考えていると答えられるようにしておくことです。

どれくらいの収入が得られるの


戸建の家賃は場所によって変わってきます。アパートに比べたら高めに設定できます。近隣の募集状況を調べて決めることになります。わたしが、最初に貸した戸建は、月75,000円でした。年間90万円です。今は家賃は少し下げましたが、年間80万円にはなっています。もう15年たつので、1300万円以上の収入になっています。最初の取得と修繕で400万円くらいだったので900万円くらいは稼いでいます。そしてこれからも毎年収入として入ってきます。たとえ1軒だけ物件を保有していたとしても、年金+80万円なら悪くはないと思います。そして2軒目の取得から運営はもっと易しくなります。退職までに数件保有できれば、退職後資金的な心配はしなくても済みます。

65歳くらいまでは勤務可能となってきましたが、給与は60歳以降下がることが多いと思います。年金がでるまでのつなぎ的な扱いです。
私は60歳で会社を辞めましたが、それでも継続してもらう給与よりは家賃収入のほうが多かったです。
60歳から自由時間が大幅に増えたので、その時間で新たな物件を増やすことができ、さらに余裕が生まれました。

確定申告


フリーの会計ソフトを利用すれば自分でも、申告できます。個人事業主になって青色申告するようになると節税する方法がいろいろあります。

あったほうがいい資格など


簿記の知識


大家さんも事業主となるので最低限の会計知識は必要です。私は学生の時に簿記2級の資格をとりましたが、3級程度の知識があれば、困ることはないと思います。資格にこだわる必要はありません。正しい会計知識があれば、税理士への手数料や税金を節約できます。

電気工事士2級


リフォームで法律で制限されるのは電気工事くらいです。リフォームについては、電気工事は必ず発生しますが、有資格者でないと工事をすることはできません。資格が無くても工事はできますが、後ろ指をさされることになります。資格があれば費用を抑えられます。私は在職中に会社の資格支援制度を使って通信教育を受講しましたが、問題集をやるだけでも取得可能だと思います。この資格は取っておくことをお勧めします。

おススメの書籍など

不動産投資を始めた時に参考にした書籍 サラリーマンでも 大家さん になれる46の秘訣
簿記の知識 日商簿記2級、3級 問題集
2級電気工事士 筆記・技能 過去問

まとめ


会社員が初めて不動産投資を行うのであれば中古戸建が一番確実のように思います。
私はいろいろなタイプの不動産を取得しましたが、中古戸建を2年に一戸で5戸もつでも良かったかなと思います。
なんといっても、戸建ては殆ど手間がかかりません。維持費もそれほどかかりませんし、連絡もほどんどありません。
会社員がやるにはもってこいの投資法です。

 50歳の頃、年金破綻のような不安を煽る内容がテレビなどで多く流れていて、年金が破綻するかもしれないと考えていた時期がありました。競売物件で300万円くらいの戸建てを購入して、土日にリフォームして賃貸で家賃収入が入るようになりました。これがきっかけです。
 今なら年金は破綻することはないと明確に分かるようになりましたが、結果として退職後年金以外の収入があり、余裕の老後を送ることができています。
 退職までに、最低限の融資だけでほどんど自己資金で何棟が増やすことができました。
 年金と合わせると、金銭的には余裕がうまれ不自由はありません。
副業しても大丈夫なのかとか、空き室にならないかとか、DIYでできるものなのかなど、手探りで始め、分からないことだらけではありましたが、大きなトラブルもなく今にいたっています。
今も数件、修繕中です。ローンがあるわけでもなく、これ以上そんなに収入を増やす必要もないのでマイペースで楽しみながらDIYを楽しんでやっています。

追伸


 不安を煽って利得を得ようとする人は本当に多いと思います。不動産投資の場合も例外ではありません。何事も自分で考えて判断し、政府やマスコミ、会社などが言っているからとそのまま信じず、自分で考えてみることが大切です。よく考えて騙されないようにしましょう。少しの注意力で詐欺から身を守れます。
 相談相手もよく考えて相談しましょう。その分野で実績のある人のアドバイスを聞くようにしましょう。やったことが無い人がアドバイスしていることもよくあります。すべてに詳しいい人はいません。その相談相手から何を聞くかをよく考える必要があります。
 書籍を何冊か読むのは有益です。ノウハウや体験談など有益な情報が得られます。